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Bonitätsprüfung Immobilien

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Fragestellung 1: Für die Bankfinanzierung sind einige Punkte wichtig: Wenn Sie eine Ferienwohnung für 100.000 EUR kaufen, ist die in den Geschäftsbüchern der Hausbank z.B. einen Betrag von EUR 50.000,- hat, der übrige Teil ist als Leerteil unmittelbar durch Ihre Kreditwürdigkeit gesicher. Wer gut gekauft hat, ist die Liegenschaft mehr als der Bankwert ausweist.

Entscheidend ist (in der Regel) ein gutes Nettoinventar, aber natürlich auch Ihre Immobilie. Es kann eine innere Schuldengrenze für die Hausbank geben, die an einem Mehrfachen Ihres Gewinns gemessen wird. Ihre Einnahmen werden von der Hausbank berechnet und die Mieterträge addiert; Pauschalbeträge für Lebensunterhalt und Sachkosten wie z. B. Mieten, aber natürlich auch die Renten zahlungen werden einbehalten.

Es wird eine Rentenpauschale erwartet. Abhängig von der jeweiligen Hausbank werden 8% Rente unmittelbar oder nach Ablauf der Festschreibungszeit angewendet; ggf. wird auch mit anderen Beträgen gerechnet; dies ist bankabhängig. Im Idealfall erfüllen Sie alle drei Voraussetzungen für eine Finanzierung: I. [ starkes] positive Nettoaktiva -> Wenn etwas schief geht und Sie nicht bezahlen können, kann die Hausbank die Tilgung der Forderungen aus den Vermögenswerten "organisieren" Sie können sich die Finanzierungen auszahlen und haben auch Geldmittel für das Management, und wenn etwas nicht optimal abläuft.

Sie können sich eine Investition auch bei steigenden Zinssätzen auszahlen. Deshalb sollten Sie so viel zurückzahlen, dass Sie die Konditionen der Hausbank spätesten nach Ablauf der Festzinsperiode einhalten können. Darüber hinaus weiss die Hausbank nach ein paar Appartements, dass Sie damit umzugehen haben und dann bei Bedarf anders mit Ihnen umzugehen haben.

Wenn Ihnen die Hausbank eine 110%ige Finanzierungsmöglichkeit bietet, dann haben Sie damit Quasi-Eigenkapital aufgenommen. Deshalb ist das Darlehen so teuer. Hieraus folgt, dass die Rückzahlung aus der Rente erfolgt ist, d.h. der Teil der Mieten, der sowieso sofort von den Einkünften abgezogen wird. So haben Sie einen Preispuffer von über 34000 EUR, bis Sie bei +-0 sind, also wenn die Liegenschaft noch 66000 EUR kostet, sind Sie noch nicht im roten Bereich.